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L’immobilier en flamme
Les salaires n’ont plus augmenté depuis 1975, c’est à dire qu’un salaire augmente suivant l’inflation naturelle mais reste stable dans le temps.
Il était ainsi possible, il y a 20 ans avec son salaire, de devenir propriétaire de son logement pour un couple de cadre très moyen, chose impossible aujourd’hui. L’immobilier a connu après la crise de 1994 une reprise à partir de 1997. Cette reprise s’est accentuée sur 10 ans pour atteindre une hausse de 120 à 140%.
Pourquoi cette hausse sur cette période (1997 à 2007) ?
D’une part l’immobilier venait de perdre 30 à 40% sur la période 94-97, d’autre part en 2001 après la crise Internet les taux d’intérêts sont descendus au plus bas, aux alentours de 3,50% sur 20 ans (avoisinant les taux actuels). Ceci a été consolidé par l’idée que l’immobilier couterait toujours plus cher demain, donc un placement sûr qui rapporterait de 8 à 15% par an.
Fin 2007 la crise financière est passée par là, la fameuse crise des subprimes. Laissons de côté le cas particulier de l’immobilier américain qui s’est écroulé.
Pourquoi l’immobilier français ne s’est pas écroulé ?
Sarkozy a promis pendant sa campagne présidentielle la possibilité d’acheter son logement en déduisant pendant 5 ans les intérêts de son emprunt.
En France, début 2008, l’immobilier a faiblement baissé de 8 à 10% après une hausse non stop de 140%.
Cette baisse aurait du s’accentuer de 2009 à 2012, ce qui n’a pas eu lieu, pourquoi ?
L’immobilier a été soutenu en France, d’une part par la mesure Sarkozy cité ci-dessus, mais également par la suppression des impôts des droits de succession passant de 75.000 à 150.000 euros. Tout cet argent a été massivement placé dans l’immobilier.
Les français ont boudé les comptes épargnes et les assurances vie rémunérés par des taux d’intérêts quasiment nuls (autour de 1%). La bourse très instable n’inspire plus confiance, le peu de capitaux restant a été retiré aux profits de la pierre. Pour finir, les taux d’intérêts sont à leur plus bas niveau historique, ce qui a permis aux ménages d’accroître leurs endettements.
Aujourd’hui les prix repartent la hausse.
En 2009, les frustrations grandissantes des primo-accédants espérant une baisse des prix se lâchent corps et âmes sur toutes les bonnes affaires qui se présentent. Le marché est bloqué, il n’y a quasiment plus de biens à vendre. Il y a une rareté et un manque de logement flagrant en Ile de France. Dès qu’un bien au prix de marché se présente, il se vend en moins de 8 jours. La balle est dans le camps des vendeurs.
Cette semaine de nouveaux impôts viennent d’être annoncé pour financer nos retraites et notamment une hausse de la plus-value immobilière. Cet impôt va peut être encourager quelques vendeurs à revenir sur le marché pour éviter cette hausse d’impôt. Les taux d’intérêt au plus bas vont prochainement augmenter, la situation économique du marché de l’emploi se dégrade de plus en plus et le pouvoir d’achat des ménages se dégradent de plus en plus.
Il y a 20 ans un couple de cadre moyen pouvait devenir propriétaire, aujourd’hui il se contente d’être locataire dans la Capitale.
La bonne tenue de l’immobilier risque de se retourner très rapidement dès 2011 contrairement à ce que laisse croire de grands économistes su secteur. Si vous pouvez vous le permettre, patienter encore un peu pour enfin devenir propriétaire.
Pour compléter votre lecture :
- J’y pense et puis j’oublie
- Historique de Meetic et Iliad
- La finance folle
- Un nouveau krack pour demain ?
- 2011 Impôts, Inflation et placements financiers
- La fin de l’euro, un mythe ou une réalité ?
- L’énergie au prix de l’or !
- La guerre mondiale des monnaies
- Actualité financière de mai 2010
- Apple, la Grèce et l’Allemagne
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Bonne synthèse David. Concernant les économistes, parlez vous notament des travaux de Jacques Friggit ?
La taxe sur la plus-value est exonérée totalement pour les résidences principales. Pour les logements vendus après X années, cette taxe bénéficie également d’une exonération.
C’est pourquoi je ne suis pas sûr que cette nouvelle taxe va vraiment changer quoique ce soit.
Finalement, ça revient à taper sur ceux qui ont des problèmes en cours de route et doivent revendre un logement avant le terme du montage et de l’exonération de TPV qui va avec…
Un constat partagé ! Quand une bulle immobilière est présente, ce n’est pas parce qu’après un léger dégonflement et un ré-emballement de la machine que tôt ou tard cette bulle devra explosée… Malheureusement plus elle monte et plus elle sera destructrice !
Le seul problème de l’investissement, particulièrement l’investissement à long terme, c’est qu’une annonce économique ou, et, politique, d’apparence anodine ou pas, dans les heures qui viennent, peut changer fondamentalement le calcul (le budget).
Un risque majeur est peu évoqué dans ce billet : la tendance politique à la cautérisation de la classe moyenne. Une grave erreur actuelle des politiciens de tous les pays est d’oublier la classe moyenne. Les mesures propres à plaire aux nantis (la classe moyenne trinque) alternent, plus ou moins chrétiennement, avec des mesures propres à plaire au plus démunis (la classe moyenne trinque).
La classe moyenne est la meilleure garante de la sécurité de la bonne santé économique d’un pays, moyennant que la vie des plus démunis reste décente et que les nantis ne se montrent pas par trop arrogants. On s’éloigne partout de ce concept et c’est très dangereux…